Xác định rủi ro của dự án xây dựng

Bài này mình sẽ chia sẻ về cách xác định rủi ro của một dự án xây dựng bằng phương pháp định tính qua một ví dụ dự án xây dựng thực tế tại Việt Nam. Đầu tiên ta tìm hiểu về đo lường rủi ro bằng phương pháp định tính:

Đo lường rủi ro bằng phương pháp định tính
Khái niệm

Đo lường rủi ro là quá trình phân tích ước lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro, độ chính xác và biến động có thể có của dự báo. Để đo lường rủi ro cần xác định được tần suất (xác suất – pi) của rủi ro và mức độ thiệt hại (thu lợi) (Qi) do rủi ro:

R=∑pi*Qi                                        

Đo lường rủi ro bằng phương pháp định tính

* Phân tích định tính rủi ro là việc mô tả tác động của mỗi loại rủi ro và sắp xếp chúng vào từng nhóm theo các mức rủi ro cao, trung bình, thấp. Phân tích định tính rủi ro nhằm đánh giá mức độ lớn nhỏ của rủi ro, là cơ sở cho phân tích định lượng cũng như­ để lập kế hoạch đối phó với rủi ro. Các kết quả chính của phân tích định tính là:

+ Xác định các rủi ro của dự án và những nguyên nhân gây nên chúng.

+ Phân tích hậu quả có thể do rủi ro gây nên.

+ Xác định đ­ược những giá trị biên (tối đa, tối thiểu) của các thông số của dự án có thể bị thay đổi do rủi ro.

– Ph­ương pháp phân tích định tính của rủi ro cần đư­ợc tiến hành theo trình tự bao gồm 3 bư­ớc:

+ B­ước 1: Đánh giá xác suất xuất hiện của rủi ro.

+ B­ước 2: Đánh giá mức độ tác động của rủi ro.

+ B­ước 3: Trên cơ sở hai bư­ớc trên tiến hành xây dựng bảng ma trận xác suất và mức độ tác động của rủi ro.

* Bư­ớc 1: Xác định xác suất xuất hiện rủi ro

Xác suất xuất hiện rủi ro là khả năng mà rủi ro có thể xuất hiện đ­ược mô tả một cách định tính là:

+ Rất thấp

+ Thấp

+ Bình thư­ờng

+ Cao

+ Rất cao.

– Thang đo xác suất rủi ro xẩy ra th­ường nằm trong khoảng từ 0,0 (không xẩy ra) đến 0,99 (gần như­ chắc chắn xẩy ra).

* B­ước 2: Xác định mức độ tác động của rủi ro

– Mức độ tác động của rủi ro là các kết quả làm thay đổi mục tiêu dự án khi rủi ro xuất hiện.

– Có thể đánh giá mức độ tác động của rủi ro theo thang đo mô tả như­ là rất cao, cao, trung bình, thấp, rất thấp hoặc đánh giá theo thang đo số với giá trị tuyến tính (1,3, 5, 7, 9,…) hoặc phi tuyến (1, 2, 4, 8, 16,…).

– Xác suất xuất hiện rủi ro ở bư­ớc 1 và mức độ tác động rủi ro ở bư­ớc 2 đ­ược đánh giá đối với từng rủi ro cụ thể thông qua việc phỏng vấn hoặc gặp gỡ các chuyên gia có nhiều kiến thức và kinh nghiệm.

* B­ước 3: Xây dựng ma trận đánh giá xác suất và mức độ tác động của rủi ro nhằm xếp hạng rủi ro (rất thấp, thấp, bình thư­ờng, cao, rất cao) bằng cách gắn giá trị cụ thể cho xác suất xuất hiện và mức độ tác động.

Xác định rủi ro của một dự án xây dựng
Giới thiệu dự án

* Các thông tin chính của dự án:

– Tên Dự án: Tổ hợp Văn phòng và Nhà ở xã hội

– Chủ đầu tư: Công ty cổ phần A

– Địa điểm xây dựng: thành phố Hà Nội

– Quy mô đầu tư: …

– Thời gian thực hiện dự án: Từ quý III/2013 đến quý IV/2015.

* Các đơn vị chính thực hiện dự án:

– Đơn vị tư vấn thiết kế      : Công ty cổ phần tư vấn xây dựng ABC.

– Đơn vị thi công                : Công ty cổ phần xây dựng XYZ.

– Đơn vị quản lý và giám sát thi công: Ban quản lý dự án của chủ đầu tư.

Do tình hình khó khăn của thị trường bất động sản, chủ đầu tư đã xin chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội.

Lập danh mục rủi ro của chủ đầu tư có thể có đối với quá trình thực hiện dự án

Giả thiết thời điểm phân tích là quý I năm 2016, đứng ở vị trí nhà quản lý rủi ro của chủ đầu tư, danh mục các rủi ro có thể có đối với quá trình thực hiện dự án như sau:

* Rủi ro 1 (RR1):

Dự án là nhà ở xã hội nên có giá bán thấp. Vì vậy nhằm đảm bảo lợi nhuận chủ đầu tư sẽ giảm giá thành bằng cách dùng nguyên vật liệu và thiết bị có chất lượng không cao với giá rẻ như thép, gạch, cát, xi măng, ống nước, dây điện, hệ thống thông gió, phòng cháy chữa cháy… Do đó sẽ nảy sinh rủi ro chất lượng dự án thấp.

* Rủi ro 2 (RR2):

Đơn vị tư vấn thiết kế là Công ty cổ phần tư vấn xây dựng ABC, đơn vị thi công Công ty cổ phần xây dựng XYZ. Đây là những công ty không có tên tuổi trên lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam. Năng  lực của các đơn vị trên đều không cao nên có thể tạo ra các bất hợp lý như giải pháp tổng mặt bằng quy hoạch, giải pháp kiến trúc, kết cấu, giải pháp tổ chức thi công xây dựng… Mặt khác chủ đầu tư tự thực hiện giám sát thi công sản phẩm của mình bằng cách thành lập Ban quản lý dự án không có thuê tư vấn giám sát độc lập sẽ dẫn đến rủi ro chất lượng dự án thấp.

* Rủi ro (RR3):

 Thủ tục mua nhà phức tạp một yếu tố không nhỏ gây khó khăn cho việc sở hữu một căn nhà của người có thu nhập thấp. Cụ thể như việc xác định tình trạng nhà, chứng minh thu nhập, hộ khẩu KT3, đóng bảo hiểm 1 năm trở lên…

Hơn nữa, những quy định chưa phù hợp, sự máy móc trong triển khai thực hiện, thủ tục tiếp cận vốn vay để mua nhà khó khăn, đồng thời chất lượng dịch vụ chưa tốt nên mặc dù có nhu cầu và được hưởng ưu đãi tín dụng từ chính phủ nhưng người dân vẫn chưa thật mặn mà với nhà ở xã hội.

Những nhược điểm này có thể làm tốc độ bán hàng chậm không như dự tính dẫn đến chủ đầu tư thiếu vốn, thi công chậm hơn không đảm bảo tiến độ được phê duyệt, gây ra rủi ro về thời gian thực hiện dự án chậm.

* Rủi ro 4 (RR4):

Hiện nay, nhà ở xã hội đang ngày càng yếu thế trong cạnh tranh cùng nhà ở thương mại với giá cả phải chăng.  

Nhà ở xã hội ban đầu được đánh giá là hấp dẫn đối với người có thu nhập thấp, thế nhưng loại hình nhà ở xã hội đang dần trở nên yếu thế khi nhiều dự án thương mại đã bắt đầu đưa ra những ưu đãi gần như ngang bằng với nhà ở xã hội. Giá nhà ở xã hội lại không hề rẻ hơn nhà ở thương mại. Nhiều người dù thu nhập không cao nhưng vẫn chọn mua nhà ở thương mại, thay vì tham gia mua nhà ở xã hội với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ.

Loại căn hộ thuộc nhà ở thương mại mà không ít người mua thuộc loại căn hộ nhỏ, có diện tích 65 m2 với giá khoảng 900 triệu đồng. Phân khúc này dù tương đương với quy chuẩn của nhà ở xã hội, nhưng vẫn được chọn mua vì dịch vụ và hình thức mua bán nhanh chóng, tiện lợi hơn nhiều. Hơn nữa, phía chủ đầu tư cũng phối hợp với các ngân hàng hỗ trợ cho người mua vay với lãi suất 6% mỗi năm trong thời hạn 10 năm, gần giống với ưu đãi của đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Mặt khác, một số dự án thương mại còn đưa ra cam kết chấp nhận chịu phạt 20% giá trị hợp đồng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ. Điều này không có đối với nhà ở xã hội.

Việc không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm, không được tự chọn căn, tầng, hướng theo tuổi lại càng khiến lợi thế của nhà ở xã hội đuối hơn so với nhà ở thương mại. Trong khi đó, khi mua một căn hộ thương mại là được hưởng ngay quyền chuyển đổi, còn mua nhà ở xã hội phải sau 5 năm mới được phép nhượng quyền. Chính vì vậy các dự án nhà ở thương mại vẫn bán khá chạy; còn nhà ở xã hội thì ì ạch chờ đợi người mua.

 Tình trạng nhà ở xã hội yếu thế trong việc cạnh tranh so với nhà ở thương mại, khó bán cho khách hàng làm cho chủ đầu tư thiếu vốn để triển khai công việc tiếp theo   cũng dẫn đến rủi ro về thời gian thực hiện dự án bị kéo dài.

* Rủi ro 5 (RR5):

Tâm lý nhà ở xã hội là loại nhà có chất lượng thấp, dịch vụ không cao với chất lượng kém, mau xuống cấp. Hiện nay, dù nhà ở xã hội đã được cải tiến, nâng cao chất lượng, nhưng tâm lý người dân cần có thêm thời gian để thay đổi nên nhà ở xã hội chưa thực sự thu hút người mua nhà. Chủ đầu tư không bán được hàng hoặc bán hàng chậm dẫn đến thiếu vốn, thi công công trình kéo dài. Do vậy có rủi ro về thời gian thi công dự án chậm.

* Rủi ro 6 (RR6):

Rủi ro về điều kiện thời tiết thi công mưa bão:

Dự án thi công tại Hà Nội, hàng năm luôn có bão với cấp độ khác nhau và những trận mưa kéo dài. Nếu việc này xảy ra sẽ làm chậm thời gian thực hiện dự án.

* Rủi ro 7 (RR7):

Rủi ro về tình hình kinh tế chính trị thế giới (giá dầu thô giảm mạnh):

Xu thế giá dầu giảm xuống trong năm 2016 đang ngày càng trầm trọng. Ngày 12-01-2016 giá dầu thế giới giảm xuống dưới mức 30 USD/thùng, đây là lần đầu tiên từ tháng 12-2003 đến nay giá dầu giảm xuống mức này. Và giá dầu thô tháng 6-2014 từng đạt mức 108 USD/thùng, điều này có nghĩa là giá dầu thô đã giảm mạnh 72% từ tháng 6-2014 đến nay.

Cụ thể có những nguyên nhân sau:

– Nội bộ Tổ chức các nước xuất khẩu dầu mỏ (OPEC) không đoàn kết, điều phối không hiệu quả. Tình hình thực tế là tháng 12-2015, Saudi Arabia vẫn tăng cường sản xuất dầu thô, sản lượng dầu thô trong tháng 12-2015 của nước này duy trì ở mức 10,15 triệu thùng/ngày, đây là tháng thứ 9 nước này liên tục duy trì mức hơn 10 triệu thùng/ngày.

Việc các nước thành viên của OPEC không đạt được sự thống nhất về vấn đề giảm sản lượng đã phản ánh mối quan hệ rất yếu kém giữa các nước thành viên của tổ chức này, sự hợp tác qua lại, đạt được sự nhất trí về vấn đề giá dầu giữa các nước sản xuất dầu mỏ càng trở nên khó khăn, điều này làm cho giá dầu thế giới giảm mạnh hơn nữa.

– Sách lược sản lượng cao của OPEC hiện nay là có mục đích. Mục đích của việc OPEC để cho giá dầu thô lao dốc là hy vọng đẩy một số nước khai thác dầu thô với chi phí cao giống như Mỹ ra khỏi thị trường dầu mỏ.

– Iran quay trở lại thị trường dầu thô quốc tế sẽ làm gay gắt hơn nữa mâu thuẫn cung – cầu. Dự tính sau khi được dỡ bỏ trừng phạt về kinh tế, Iran sẽ toàn lực khôi phục sản lượng dầu thô.

– Việc Mỹ tăng sản lượng dầu thô đã làm trầm trọng hơn nữa mâu thuẫn. Hiện nay, cục diện cung vượt quá cầu của dầu thô thế giới có liên quan rất lớn với việc Mỹ tăng cường phát triển khí đá phiến. Sản lượng dầu thô của Mỹ cũng rất cao, sản lượng dầu thô bình quân một ngày trong tháng 10-2015 là 9,35 triệu thùng. Đối với thị trường dầu thô quốc tế, điều càng tồi tệ hơn là để mở rộng việc làm, vào cuối năm 2015 Mỹ đã dỡ bỏ lệnh cấm xuất khẩu dầu mỏ kéo dài trong 40 năm, từ tháng 1-2016 bắt đầu khôi phục xuất khẩu ra nước ngoài, điều này chắc chắn sẽ gây sức ép với giá dầu.

– Đồng USD tiếp tục gây sức ép mạnh mẽ lên giá dầu. Đồng USD mạnh lên cũng đã làm trầm trọng hơn nữa xu thế lao dốc của giá dầu thô. Giao dịch dầu thô quốc tế đều định giá bằng đồng USD, điều này có nghĩa là đồng USD tiếp tục mạnh lên, giá dầu thô sẽ giảm xuống.

– Kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại đang khiến các nhà đầu tư lo ngại. Vì các nhà đầu tư dự tính rằng lượng dầu thô mà Trung Quốc cần để phát triển kinh tế cũng giảm xuống tương ứng.

Ảnh hưởng của giá dầu thô giảm sâu:

Giá dầu giảm sâu làm giảm ngân sách của chính phủ Việt Nam do xuất khẩu dầu thô đóng một phần đáng kể vào ngân sách nhà nước. Điều này có thể làm chính phủ tiết kiệm ngân sách bằng cách giảm ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, gây thêm khó khăn trong việc triển khai dự án nhà ở xã hội trong đó có dự án này.

* Rủi ro 8 (RR8):

Rủi ro về chính sách kinh tế, sự biến động pháp lý xung quanh gói tín dụng 30.000 tỷ của chính phủ:

Ngày 07/1/2013, Chính phủ công bố Nghị quyết 02-2013, trong đó có một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.

Ngày 15/05/2013, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã đồng thời ban hành Thông tư 07/2013 và Thông tư 11/2013 để hướng dẫn thực hiện các nội dung liên quan. Theo đó, để có nguồn cho các ngân hàng triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng này, Ngân hàng Nhà nước sẽ cho vay tái cấp vốn trên cơ sở dư nợ cho vay thực tế của ngân hàng, tối đa là 36 tháng, tức đến ngày 01/06/2016.

Rào cản về điều kiện nhà được vay vốn vẫn kéo lùi những nỗ lực của các ngân hàng và khiến người mua nản chí. Tháng 8/2014, Ngân hàng Nhà nước ban hành Nghị quyết 61/2014, sửa đổi một số điều của Nghị quyết 02/2013. Theo đó, những bất động sản có giá không vượt quá 1,05 tỉ đồng và các hộ gia đình có cải tạo, xây dựng mới nhà ở xã hội sẽ là những đối tượng mới được vay theo gói 30.000 tỉ đồng.

Ngay sau Nghị quyết này, mức độ giải ngân của gói hỗ trợ đã tăng nhanh. Nếu đến cuối tháng 8 năm 2014, các ngân hàng mới giải ngân được 3.000 tỉ đồng, thì chỉ 4 tháng sau, con số đã là gần 5.000 tỉ đồng.

Ngày 01/02/2015, Ngân hàng Nhà nước chính thức áp dụng Thông tư 36, quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Theo đó, giới hạn tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng là 60%, với các tổ chức tín dụng phi ngân hàng là 200%. Đây được cho là những tiêu chuẩn mới, khắt khe hơn nhằm đảm bảo hoạt động an toàn của hệ thống tín dụng.

Điều này ảnh hướng khá nhiều tới tiến độ giải ngân của các ngân hàng, bởi trước đó, mục tiêu là đến cuối năm 2015, toàn bộ 30.000 tỉ cần phải được thị trường hấp thụ hết.

Thực tế, dù vẫn áp dụng lãi suất chỉ 5%/năm, nhưng đến tháng 12/2015, mức giải ngân chỉ đạt 17.771 tỉ đồng, dù số vốn cam kết đã đạt tới 90% ngân sách.

Người vay tiền giải ngân trước ngày 01/06/2016 đang hoang mang về lãi suất khoản vay của mình:

Tháng 3 năm 2016, Ngân hàng Nhà nước bất ngờ đưa ra lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36, trong đó, các quy định về giới hạn tối đa đều giảm mạnh. Các ngân hàng khi đó chỉ được phép dùng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.

Cùng với thời điểm áp dụng lãi suất theo hợp đồng tín dụng cụ thể, thay vì mức lãi suất ưu đãi 5%/năm trước đó của thông tư 11/2013, Ngân hàng Nhà nước quy định trong thông tư này: dù khách hàng bắt đầu ký gói 30.000 tỷ đồng từ trước 1/6/2016 nhưng nếu khoản tiền được giải ngân sau này thì sẽ theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng. Nhiều người dân đã lo lắng về số phận món vay của mình. Dư địa cho vay bất động sản của các ngân hàng thu hẹp, mức lãi suất mới không biết sẽ cao đến thế nào đã khiến những người mua nhà nhưng không kịp giải ngân trước ngày 1.6.2016 đang hoang mang nếu phải trả lãi suất theo ngân hàng thì họ, những người thu nhập thấp không có khả năng chi trả.

* Rủi ro 9 (RR9):

Rủi ro tăng chi phí thực hiện dự án:           

Vào năm 2013, tình hình bất động sản bị đóng băng nên Chính phủ công bố Nghị quyết 02/2013, trong đó có một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Sau đó dự án này xin chuyển thành dự án nhà ở xã hội.

Giá cả nguyên vật liệu, nhân công trong thời gian thị trường bất động sản đóng băng được duy trì ở mức thấp. Hiện nay dự án thi công cầm chừng xong phần thô, đang hoàn thiện. Giả thiết thời điểm phân tích dự án là quý I năm 2016, tại thời điểm này, tình hình bất động sản đã ấm lên với rất nhiều dự án đồng loạt triển khai nên giá nhân công và nguyên vật liệu tăng cao làm chi phí thực hiện dự án tăng cao, gây ra rủi ro về chi phí tăng cao đối với dự án.

Đánh giá mức độ của rủi ro theo phương pháp định tính thông thường

a) Bước 1: Đánh giá xác suất xuất hiện rủi ro (pi)

Từ phần trên ta có danh mục các rủi ro trong quá trình thực hiện dự án, gồm 09 rủi ro, ký hiệu từ RR1 đến RR9. Ta lập bảng xác suất xuất hiện rủi ro:

Rủi ro Bậc đánh giá Thang đánh
giá định tính
Gán giá trị
xác suất
RR1 5 Xác suất rủi ro rất cao 0,85
RR2 3 Xác suất rủi ro trung bình 0,55
RR3 3 Xác suất rủi ro trung bình 0,45
RR4 4 Xác suất rủi ro cao 0,65
RR5 4 Xác suất rủi ro cao 0,60
RR6 1 Xác suất rủi ro rất thấp 0,05
RR7 1 Xác suất rủi ro rất thấp 0,05
RR8 2 Xác suất rủi ro thấp 0,30
RR9 3 Xác suất rủi ro trung bình 0,40

b) Bước 2: Xác định mức độ tác động của rủi ro (Qi)

Thang đo định tính Rất thấp Thấp Trung bình Cao Rất cao
Thang đo thứ tự 1 2 3 4 5
Gán giá trị cho các rủi ro:
RR1 0,40
RR2 0,80
RR3 0,20
RR4 0,40
RR5 0,20
RR6 0,10
RR7 0,05
RR8 0,80
RR9 0,20

c) Bước 3: Xây dựng ma trận xác suất và mức độ tác động của rủi ro

* Đo lường các rủi ro, áp dụng công thức:

R=∑pi*Qi                                        

Trong đó:

i là xác suất xuất hiện rủi ro thứ i.

Qi là mức độ tác động do rủi ro thứ i.

Dùng số liệu của 2 bảng trên, ta có bảng đo lường các rủi ro (R) của Dự án như sau:

Bảng đo lường các rủi ro

* Kết hợp 2 bảng trên, ta lập ma trận xác suất và mức độ tác động của rủi ro như sau:

ma trận xác suất và mức độ tác động của rủi ro

Như vậy, để tăng xác suất đạt được mục tiêu đề ra, cần thiết phải đề ra các biện pháp giảm thiểu các rủi ro có ảnh hưởng lớn nhất là:

– Rủi ro 1;

– Rủi ro 2;

– Rủi ro 4;

– Rủi ro 8.

(Nội dung các rủi ro xem ở phần trên).

Trên đây mình đã trình bày xác định rủi ro của một dự án xây dựng bằng phương pháp định tính qua một ví dụ dự án xây dựng thực tế tại Việt Nam.

>>> Video Xác định rủi ro của dự án xây dựng:

 

Cảm ơn các bạn đã theo dõi!

 

 Nếu bạn thấy nội dung này có giá trị, hãy mời Quản lý dự án xây dựng chấm Nét một ly cà phê nhé! Buy me a coffee  
Bạn hãy chia sẻ nhé:

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.